Sewa Tanah Untuk Asing Menurut Undang Undang


Proses revisi PP Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia memunculkan wacana tentang hak sewa untuk bangunan atau HSUB, di samping hak pakai, sebagai hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh warga negara asing atau badan hukum asing.

Wacana ini berkah terselubung karena mau tidak mau harus diakui betapapun pentingnya pengaturan tentang pemilikan bangunan oleh warga negara asing/badan hukum asing (WNA/BHA), tetapi yang menentukan adalah kejelasan tentang hak atas tanah tempat berdirinya bangunan. Jika sampai saat ini hakikat hak pakai (HP) belum sepenuhnya dipahami secara obyektif, introduksi HSUB tak akan menyelesaikan permasalahan, justru berpotensi menimbulkan permasalahan baru.

PP No 41/1996 memang bermasalah sejak penerbitannya karena substansi yang diatur tidak komprehensif. Akibatnya, PP tersebut tidak efektif. Di satu pihak, masyarakat (termasuk pengembang) sering kali memandang HP dengan sebelah mata karena jangka waktu HP. Padahal, HP perorangan dan badan hukum swasta diberikan dalam jangka waktu 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka 25 tahun.

Dibandingkan dengan HGB, jangka waktu HP terpaut lima tahun. Subyek HP lebih luas, yaitu WNI, Badan Hukum Indonesia (BHI), WNA, dan BHA. Penggunaannya pun lebih fleksibel, tidak dibatasi jenisnya. HP atas tanah negara didaftarkan dan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (HT). Di lain pihak, kekurangpahaman atau kekurangpercayaan terhadap HP memicu terjadinya penyelundupan hukum melalui perjanjian nota riil antara WNI pemegang HM dan WNA, yang memberikan kemungkinan bagi WNA untuk ”memiliki” HM secara material walaupun secara legal-formal pihak WNI adalah pemegang HM.

Dalam perjanjian itu, kedudukan WNI adalah trustee atau nominee. Perjanjian yang dimaksudkan untuk secara tak langsung mengalihkan HM ke WNA itu melanggar Pasal 26 Ayat (2) UUPA yang berakibat perjanjian batal karena hukum, tanahnya jatuh kepada negara dan pembayaran yang telah diterima pihak WNI tak dapat dituntut kembali. Dalam perjanjian semacam ini, WNA tak memperoleh perlindungan hukum. Namun, penyelundupan hukum semacam ini tak serta-merta dapat dideteksi kecuali bila di kemudian hari timbul sengketa dan diproses di pengadilan.

Hak sewa untuk bangunan

HSUB diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA. Seperti HP, HSUB dapat dimiliki WNI, BHI, WNA, dan BHA. HSUB memberikan hak kepada seseorang untuk menggunakan tanah HM orang lain yang diserahkan dalam keadaan kosong, untuk mendirikan bangunan, dengan membayar kepada pemilik tanah sejumlah uang tertentu. HSUB tidak termasuk hak atas tanah yang didaftarkan dan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani HT. HSUB hanya dapat beralih dengan izin pemilik tanahnya. Berbeda dengan HP, HSUB hanya dapat terjadi di atas tanah HM. Untuk memperoleh hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah HM harus dibayarkan uang sewa.

HSUB belum diatur lebih lanjut dalam peraturan perundang- undangan di bidang pertanahan. Tanpa pengaturan rinci, introduksi HSUB dalam usulan revisi PP No 41/1996 berpotensi menimbulkan penyelundupan hukum. Dapat terjadi, pembuatan perjanjian antara WNI pemegang HM dan WNA dengan ”kedok” HSUB itu digunakan untuk menyimpangi ketentuan Pasal 26 Ayat (2) UUPA dengan cara (1) memberikan HSUB dengan jangka waktu ”sewa” yang melampaui batas kewajaran; (2) ”uang sewa” yang diberikan sebenarnya merupakan harga tanah yang sebenarnya; (3) pemilik tanah hanya dapat meminta kembali tanahnya dengan membayar kembali sebesar harga tanah. Konstruksi hukum pemberian HSUB bagi WNA semacam ini akibat hukumnya disebutkan dalam Pasal 26 Ayat (2) UUPA.

Perlu kesepahaman bahwa sampai dengan saat ini, sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, hak atas tanah tempat berdirinya bangunan yang dapat dimiliki WNA/BHA adalah HP. Wacana tentang HP yang dapat diberikan sekaligus dalam jangka 70 tahun itu tidak perlu dilanjutkan. Putusan MK dalam perkara No 21-22/PUU-V/2007 menyatakan, pemberian HP dengan jumlah 70 tahun sekaligus bertentangan dengan UUD 1945. Pasca-putusan MK tersebut, terkait jangka waktu HP, dapat dirujuk pada PP No 40/1996 tentang HGU, HGB, dan HP atas tanah.

Menurut PP No 40/1996, untuk keperluan investasi, atas permohonan yang bersangkutan, dapat diberikan SK perpanjangan dan pembaruan HP sekaligus. Jangka waktu HP adalah satu hal, tetapi minat WNA dipengaruhi juga oleh faktor lain, misalnya stabilitas politik, iklim ekonomi kondusif, dan pelayanan tepat waktu serta bersih dari KKN.

Pengaturan pemilikan bangunan oleh WNA/BHA antara lain meliputi fungsi bangunan, harga minimal, persentase pemilikan WNA/BHA dalam keseluruhan unit bangunan dalam suatu kompleks, peralihan, pembebanan, hapusnya dan pengawasannya. Karena substansi pengaturan hak atas tanah beserta bangunan bagi WNA/BHA meliputi berbagai aspek, dalam proses penyusunan revisi PP No 41/1996 diperlukan koordinasi pihak-pihak yang berkepentingan yang bekerja dalam satu tim.

Maria SW Sumardjono Guru Besar Hukum Agraria FH UGM, Yogyakarta

Advertisements

One response to “Sewa Tanah Untuk Asing Menurut Undang Undang

  1. ya. indonesia memang harus serius, mengkaji ulang, dan mempublikasikan peraturan tentang hal ini. kita tau bahwa masyarakat kita banyak yang berasal dr ekonomi menengah ke bawah, maka dengan kemungkinan banyaknya lahan kita yang akan disewa pihak asing, kita harus tetap menjaga agar masy pribumi tdk tersingkir. sejatinya, indonesia tetaplah rumah [laha] tinggal bangsanya sendiri.
    kita harus tetap waspada..waspada 🙂

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s